Charges qui dérapent, appels sans réponse, travaux qui traînent, comptes opaques : chaque année, de nombreux conseils syndicaux parisiens envisagent de changer de syndic. La procédure est simple à condition de respecter le calendrier de l'assemblée générale et les règles de majorité.
1. Quand peut-on changer de syndic ?
Le syndic est désigné par l'assemblée générale pour un mandat de trois ans au maximum. Les copropriétaires peuvent choisir un nouveau syndic à l'échéance du contrat, mais aussi en cours de mandat : la désignation d'un nouveau syndic met fin au contrat de l'ancien, sous réserve des règles de résiliation prévues par la loi.
Dans la pratique, le changement se prépare lors de l'assemblée générale annuelle d'approbation des comptes, qui se tient le plus souvent au printemps à Paris. Il faut donc anticiper de deux à trois mois.
2. La mise en concurrence par le conseil syndical
La loi impose au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant chaque nouvelle désignation, sauf si l'assemblée générale a voté une dispense. C'est le moment de comparer les offres sur des critères concrets :
- le forfait annuel et le détail des prestations particulières, présentés selon le contrat type réglementaire ;
- la disponibilité du cabinet et sa connaissance des immeubles anciens parisiens ;
- la qualité de l'extranet et l'accès aux documents de la copropriété ;
- la maîtrise juridique, essentielle pour les résolutions, les travaux et les sinistres.
3. L'inscription à l'ordre du jour
Tout copropriétaire, et en particulier le conseil syndical, peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le projet de contrat du nouveau syndic doit être joint à la convocation, afin que chacun puisse se prononcer en connaissance de cause.
4. Le vote en assemblée générale
La désignation du syndic relève de la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire celle des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
5. La transmission des dossiers
Une fois le nouveau syndic désigné, l'ancien doit lui remettre dans des délais fixés par la loi la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires, puis l'ensemble des documents et archives du syndicat, et enfin l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. Un bon syndic entrant organise cette passation de façon méthodique, en lien avec le conseil syndical, pour qu'aucune pièce ne se perde.
Les erreurs à éviter
- Oublier de joindre le contrat du nouveau syndic à la convocation.
- Comparer les offres uniquement sur le prix du forfait, sans regarder les prestations particulières.
- Négliger le calendrier : une assemblée mal préparée repousse le changement d'un an.
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Cabinet familial de syndic de copropriété à Paris depuis 1972, Verneuil Lille accompagne les conseils syndicaux à chaque étape : proposition de contrat conforme au contrat type, préparation de la résolution et reprise complète des dossiers, avec une rigueur juridique accrue.
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